地上か地下か？ グリーンエーカーズでユーティリティボックスをめぐる争いが始まる

グリーンエーカーズでは電線は地下の金庫室に隠されているため、目に見えないかもしれないが、パロアルト南部の静かな地域の住民にとっては、電線のことが気にならないわけではない。

市は1年以上前から、1973年に設置されて以来、地下金庫に埋められている近隣の老朽化した電力システムを交換する必要性について話し合ってきた。プロジェクトの一環として、パロアルト・ユーティリティーズは変圧器を撤去することを提案している。すべてのワイヤーと導管を地下に残したまま、それらの金庫をコンクリートパッドに取り付けます。

この提案はグリーン・エーカー I の住宅所有者らの激しい反対を引き起こしており、彼らは 40 年以上前に地下システムに資金を寄付したことで、システム全体を永久に地下に維持する権利が事実上得られると主張している。 1972 年の協定では、市と不動産所有者は、すべての公共施設を地下に設置し、市が費用の 75% を支払い、所有者が残りの 25% を支払うという取り決めに同意しました。 この不動産の所有者の取り分は総額約4万3000ドルで、これは現在のお金でおよそ26万5000ドルに相当する。

パロアルト公益事業と住宅所有者との間の紛争は今週、住民らが市に対し、特殊施設に関する公共事業法典の一部規制の改正を延期するよう説得し、表面化した。 そして、来週月曜日に市議会が、新しい設備の設置と保守の費用を負担することを条件に、不動産所有者が特別な配慮を要求できるようにする新しい規則を検討する際に、この問題が注目を集めるだろう。

市議会公聴会は、1年以上にわたる議論、修正された計画、訴訟の脅威の集大成となる。 グリーン・エーカーズI住民の代理人であるケント・ミッチェル弁護士は、4月の書簡の中で、地下設備の設置が承認された時点では、地下化が恒久的なものではないという兆候はなかったと主張した。

むしろ、市議会の行動により、市が施設の維持と修理を行い、施設の所有者として、道路維持管理や排水施設の場合と同じように費用をすべての不動産所有者に均等に分配するという合理的な期待が生じたとミッチェル氏は主張した。 。

「グリーンエーカーズ I の所有者が、最初の段階でそのような地下化の特権と財産上の利益のために多額の金額を支払ったことを考えると、地下施設にも同じことを期待するのは非常に合理的でした」とミッチェル氏は書いている。

ミッチェル氏は、不動産所有者は地下公共施設の権利を購入したため、「地上施設と比較して地下施設の維持にかかる余分な費用を市が請求するのは違法であり、権利の侵害である」と主張した。

「また、市が維持資金を節約したいという理由でそうしたことを行うことは、誠実さと公正な取引に違反し、それによってクライアントが契約して全額支払った地下化による経済的および美的利点を否定することになります。」

しかし、市の公共事業当局者らは、変圧器を地中に設置すると、標準的なパッド設置型の設置よりもシステムのコストが高くなり、信頼性も低下すると主張している。 公益事業局のシニアエンジニアであるグレッグ・マッカーナン氏は、4月9日の公益事業諮問委員会の会議で、すでに2つの地区で地下施設が再建され、変圧器がパッド設置型の機器に移行されたと述べた。 同氏によれば、現在約7か所が完全に地下に設備を備えているという。

同氏によると、パッドに取り付けられた機器を使用する利点の 1 つは、停電の原因を特定しやすくなることです。 地下金庫には水が溜まっている場合があるため、機器を検査する前に水を汲み出す必要があります。 同氏によると、パッドに取り付けられた機器は水で満たされないという。

「地下金庫室に機器を設置することは技術的に可能な場合もありますが、この種の完全な地下設置は標準的なパッド設置設置よりも大幅に高価であり、CPAUスタッフの見解では、信頼性が低く、より危険である可能性が高いです」標準的な設置よりも維持と運用にコストがかかる」と公益事業局の新しい報告書は述べている。

エンジニアリング部門のアシスタントディレクターであるデブラ・ロイド氏は、公益事業スタッフはパッドに取り付けられた機器の目立たない場所を検討することで住民の懸念に対処しようとしていると述べた。

「私たちが聞いたのは、『パッドマウントについて話したいのではなく、完全な地下化について話したいのだ』というものでした」とロイド氏は語った。

公益事業諮問委員会は4月9日、公共施設を完全に地下に埋設したままにするかどうかについて住民に発言権を与えるよう勧告した。 市議会が公共事業局からの新たな提案を承認した場合、公共施設が再建されている各地域は、追加費用を支払うことを条件に、完全な地下化システムを要求する機会を持つことになる。

しかし、その提案ですら、グリーンエーカーズⅠでは厳しい反応に直面しており、住民らはそれが公共事業局によるおとり商法だと特徴づけている。 今週、数人の住民がこのテーマについて議会に演説し、さらに多くの住民が地下変圧器をパッド設置型変圧器に取り替えるか、完全地中化システムの費用を近隣住民に負担させるかのどちらかの計画に抗議する電子メールを議会に送った。

近所に住むマイケル・モーリエさんは、この公共事業計画は「全く非現実的で、全く実行不可能で、受け入れられない」と述べた。

「グリーン・エーカーズⅠの不動産所有者は、配線、変圧器、スイッチをすべて完全に地下に設置するためにお金を払った」とモーリエ氏は書いた。 「彼らは私たちのシステムに投資されており、したがって部分的な所有者です。これは文書化された事実です。CPAUとその立場を支持する人々は、グリーンエーカーズIの住民が所有しているものを奪い取っています。」

住民のニン・モスバーガー・タンさんは、近隣住民が「近隣の開閉器や変圧器を地上に移すというCPAUの計画に強く反対している」と語った。

「美観的に破壊的であり、資産価値にマイナスの影響を与える可能性がある」とモスバーガー・タン氏は書いている。

提案されている規則変更では、公共施設のアップグレードが行われている近隣地域は、市からの通知から45日以内に、公共施設地下化地区の区画の少なくとも60％が完全な地下化システムを支持していることを示す請願書を提出する必要がある。 また、地下システムの開発にかかるエンジニアリング費用も支払わなければなりません。

市は請願書と支払いを受け取った後、地下施設の書面による見積書、またはそのような施設は実現不可能であるという認定結果を近隣に提供することになる。 その後、近隣地域は90日以内に、地下設置と標準タイプの費用の差額を市に全額支払うことになる。

グリーン エーカーズ I の場合、スタッフは地下設置には標準設置よりも約 20 万ドル多く費用がかかると見積もっています。 継続的な所有コストは、機器の 30 年間の耐用年数にわたってさらに 275,000 ドル追加されると推定されます。 スタッフの提案では、グリーン・エーカーズ I 地区の 15 の不動産所有者が増分費用の 47 万 5,000 ドルを全額支払うことになります。 残りの 420,000 ドル (標準設置費用) は、パロアルト市の公共料金支払者の広範な基盤によってカバーされます。

委員会はスタッフが推奨したアプローチを概ね支持し、ACジョンストン委員は完全地下システムは「近隣にとって特別な利益」であると指摘した。

「残りの料金支払者はその恩恵を享受していない」とジョンストン氏は語った。 「ですから、近隣住民に地下化の追加費用を負担してもらうのが公平だと思います。それが彼らの選択であれば。」

元長官のジュディス・シュワルツ氏はこれに同意せず、近隣住民に公共事業システムがどうなるかを決定させることは悪い前例を作ることになると述べ、そのような前例はグリーン・エーカーズIを超えて他の種類の公共設備にも適用される可能性があると述べた。 議論は地下設備に関するものではない、と彼女は言う。 問題は、近隣住民が「電力会社にやり方を指示できるようになる」かどうかだ。

「個々の近隣地域に技術的な決定をさせるという考えには、問題があると思います」とシュワルツ氏は語った。